Перечень работ по капитальному ремонту МКД: что входит, ремонт фасада и жилого помещения, системы отопления

Перечень работ по капитальному ремонту МКД: что входит, ремонт фасада и жилого помещения, системы отопления

Уже несколько лет не утихают разговоры о капитальном ремонте: его необходимости, честности начислений и законности сборов в целом. Разберёмся, кто должен финансировать капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД), а кто свободен от сборов? Какие входят работы в понятие «Капремонт» и как именно жильцы могут влиять на распределение собранных денег? Ответы на эти и прочие волнующие вопросы читайте ниже.

Виды ремонтных работ систем отопления

Типы ремонта отопления в многоквартирном доме можно разделить на следующие категории:

• текущий ремонт. Основная часть поиска проблем для такого вида работ проводится во время плановых осмотров оборудования при подготовке к отопительному сезону. В период специальных ревизий выявляются мелкие дефекты системы, которые исправляются с учетом технических характеристик отопительного узла;
• капитальный ремонт отопления проводится по прошествии определенного срока эксплуатации здания и включает в себя демонтаж и установку новых узлов вместо вышедших из строя агрегатов. Здесь могут меняться трубы, радиаторы, задвижки и другие элементы системы;
• аварийный ремонт. Выполняется в срочном порядке и включает в себя работы по ликвидации аварийных ситуаций. Сюда могут входить мероприятия по устранению различных течей, которые могут появиться вследствие порывов труб стояка, заглушек элеватора, заморозки куска системы.

Подготовительные работы к отопительному сезону проводятся в период остановки системы на время летнего перерыва в работе оборудования. Вода из конструкции спускается, что дает возможность выполнить ремонт без ущерба для жителей дома.

Система отопления многоквартирного дома

Капитальный ремонт системы отопления МКД

Согласно требованиям российского законодательства, температура в квартирах МКД в холодное время года должна поддерживаться в пределах 20-22 °C при влажности 30-45%. Обеспечивается это работой систем отопления и вентиляции. Сегодня мы поговорим о капитальном ремонте одной из важнейших систем многоквартирного дома — системе отопления

Существует несколько типов отопительных систем многоквартирных домов (водяные, паровые, воздушные), но наиболее распространенный в нашей стране тип — центральное водяное отопление. Объясняется это невысокой стоимостью материалов, простотой монтажа и эксплуатации, а также возможностью централизованно подавать теплоноситель из одного источника множеству потребителей.

Подготовка капитального ремонта отопительной системы МКД

Необходимость капитального ремонта отопительной системы определяется сроками эксплуатации труб и оборудования. Эти сроки устанавливаются заводом-изготовителем. Кроме того, учитывают условия эксплуатации и объективное техническое состояние системы. Зачастую проблемы очевидны — меняется температурный режим, появляются протечки, ржавчина, которые сопровождаются жалобами жильцов.

В таких случаях систему отопления обследуют и, руководствуясь результатами, составляют дефектную ведомость на планируемый капитальный ремонт с примерным списком работ и необходимых материалов. Отбор поставщиков материалов и оборудования, а также подрядчиков для проведения капитального ремонта системы отопления проводят с помощью тендеров.

С компаниями, предложившими лучшую цену и условия, а также имеющими право выполнять работы по ремонту отопительных систем, заключают договор, где детально прописывают условия сотрудничества и оплаты, порядок контроля, ответственность сторон, сроки выполнения и т.д.

Стоимость по капитальному ремонту отопительной системы

Оценить стоимость капитального ремонта отопительной системы непросто — она зависит от состояния здания и инженерных коммуникаций, от выбранных материалов, от региона и ряда других значимых критериев.

В каждом регионе существуют нормативы — предельная стоимость капитального ремонта. В Екатеринбурге стоимость ремонта внутридомовых систем теплоснабжения определяется приказом Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области и составляет на 2018 год от 870 до 1700 рублей за кв.м. Такие приказы издаются ежегодно.

Стоимость капремонта отопительной системы МКД определяется с учетом:

• Суммарной стоимости всех работ по капремонту
• Стоимости разработки проектной документации (если она необходима);
• Стоимости услуг по строительному контролю

Нужно заметить, что капитальный ремонт отопительной системы возможен без проекта, если не меняется конфигурация системы, материал и размеры труб. Если материал меняется (металл на пластик, например), то сопровождается это изменением внутренних диаметров, что требует разработки проекта.

Работы по капитальному ремонту системы отопления МКД

Во время капитального ремонта полной или частичной замене, восстановлению или модернизации подлежит вся система отопления. Работы выполняют в теплое время года, после отопительного сезона. Капитальный ремонт планируют заранее — составляют перечень работ и через тендер подбирают подрядчиков.

Полный перечень работ по капремонту отопительных систем включает:

• Замену или ремонт стояков, внутридомовых трубопроводов и подводок
• Очистку от накипи и коррозии труб и оборудования
• Замену или ремонт запорной арматуры
• Ремонт и реконструкция тепловых узлов, включая изменение тепловой мощности, смену теплоносителя, изменение технологических процессов
• Замену или ремонт отопительных приборов: насосов, приводов арматуры, пусковой аппаратуры, включая автоматику систем управления и терморегуляции
• Пусконаладочные работы

Входит ли замена радиаторов в квартирах в перечень работ по капремонту

За счет средств, предназначенных для капитального ремонта, производится ремонт и замена только общего имущества. Радиаторы отопления в квартирах — это собственность владельца квартиры, поэтому их замена производится за свой счет. Но, согласно позиции Минстроя РФ (Письмо от 1 апреля 2021 г. № 9506-АЧ/04), подтвержденной решением Верховного суда РФ, радиаторы отопления, не имеющие запорных устройств (арматуры) на ответвлениях от стояков, также относятся к общему имуществу. Кроме того, состав общего имущества МКД может быть определен собственниками и закреплен в договоре управления многоквартирным домом.

Мы выполняем работы по текущему и капитальному ремонту систем отопления МКД в Екатеринбурге и Свердловской области. Ответим на ваши вопросы по телефону:

Текущий ремонт

При подготовке к отопительному сезону специалистами жилищно-эксплутационных контор должны проводиться ревизии обогревающих систем ежегодно. Но в силу нехватки кадров и финансирования часто такие мероприятия просто игнорируются. В результате ремонтные работы могут начаться только после письменного обращения жильцов дома к вышестоящим инстанциям или после получения жалобы. В последнем случае создается комиссия, и выполняются следующие виды ремонта отопительной системы:

• проверка работы элеваторного узла здания с последующим сбросом всех вентилей и задвижек. При необходимости эти детали меняются на новые. Также сюда можно включить замену сальников и смазывание штоков;
• в процессе осмотра запорных вентилей меняются стертые прокладки;
• распорные клины при ремонте задвижек восстанавливаются за счет притирки зеркал, замены прижимных колец и восстановления штоков. Приобретение новых задвижек не рационально, они очень дороги, поэтому ремонтировать эту деталь будут до последнего.

Чугунная задвижка по своему виду никогда не покажет необходимость ремонта, поэтому при текущем ремонте проводятся следующие виды работ подобного плана:

• проверка запорных механизмов стояков. Если эти элементы не исправны, то при малейшем повреждении ли течи будет необходимо сбросить весь дом, а это опасно в период зимних морозов и может обернуться замораживанием системы во многих участках подъезда;
• через определенные периоды времени требуется и проверка крепежа контгаек. Такая мера нужна из-за выгорания технического льна, а дома, в которых герметизация выполнялась материалами, не боящимися выгорания, построены еще в прошлом веке.

Но основной работой бригады по текущему ремонту отопления многоквартирного дома является полное обслуживание системы, ее запуск и устранение воздушных пробок во время запуска отопления, если жильцы из верхних квартир не могут это сделать самостоятельно.

Что входит в капитальный ремонт системы отопления многоквартирного дома

В чем заключается техническое обслуживание и ремонт систем отопления? Кто может и должен выполнять эти работы? Как выглядит инструкция по ремонту, к примеру, задвижки в элеваторном узле? Попробуем ответить на эти вопросы.

Начнем с небольшого дисклеймера.

Эта статья излагает исключительно практический опыт бывшего сантехника с многолетним стажем. Вполне возможно, что постоянно меняющиеся законодательство и стандарты сейчас предписывают выполнять ремонтные работы как-то иначе; однако именно так обстоит дело в реальном мире.

Кто и как решает проблемы такого рода — мы постараемся выяснить.

Можно выделить три основных категории ремонтов систем отопления.

• Аварийный. Цель — восстановление функциональности отопительной системы после, как несложно догадаться, аварии: порыва стояка, отрыва подводки радиатора, разморозки подъездного отопления.
• Текущий. Здесь речь идет о выявлении и устранении мелких неисправностей, плановой проверке работоспособности запорной арматуры, ее ревизии и замене. Часть мелких неисправностей выявляется жильцами квартир, часть обнаруживается при плановых обходах, часть — в ходе подготовки системы отопления к отопительному сезону.

Обратите внимание: основная часть текущих работ по подготовке отопительного оборудования проводится летом, после окончания промывки и остановки циркуляции.

• Капитальный ремонт подразумевает полную или частичную замену отопительного оборудования. Сюда может входить как демонтаж всех труб и их замена на металлопластиковые, так и просто замена, к примеру, радиаторных пластин, срок эксплуатации которых истек.

Здесь полумерами явно не обойтись.

В этом порядке мы их и рассмотрим.

Давайте рассмотрим наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются аварийные бригады слесарей, и их типичные решения.

• Нет отопления по стояку. Работа начинается с проверки состояния вентилей и сбросов: часто причиной являются несогласованные ремонтные работы, проводимые жильцами и наемными рабочими. Если они в рабочем положении — стояки перегоняются на сброс в обоих направлениях для локализации проблемы.

Причиной часто оказывается кусочек шлака в изгибе трубы или запавший клапан винтового вентиля. Наконец, если вода свободно проходит через стояк — предстоит просто подняться на верхний этаж и стравить там воздух.

• Свищ в трубе отопления. Если угрозы полного разрушения стояка или подводки нет — аварийная бригада просто накладывает бандаж, устраняя течь. Сварочные работы выполняются бригадой текущего ремонта.
• Течь контргайки перед радиатором. При сброшенном стояке резьба перематывается. Если она разрушена коррозией — выполняется замена сгона на подводке с помощью сварки или ручной нарезки резьбы.
• Сильная течь между секциями батарей отопления. Ее причиной может быть только лопнувший ниппель. После сброса стояков радиатор демонтируется и перебирается.
• Не закрывается после промывки радиатора промывочный кран. Стояк сбрасывается, после чего на кране меняется прокладка.
• Разморожено подъездное отопление, в подъезд поступает горячая вода. После отключения стояка поврежденные секции демонтируются, оставшаяся часть радиатора запускается. При необходимости аварийная служба выполняет сварочные работы по восстановлению подводок, регистров и т.д.

Размороженный радиатор подъездного отопления. Здесь достаточно отсоединить последние секции.

Теперь рассмотрим ремонт отопительных систем, который выполняется работниками жилищно-коммунальных служб в рамках подготовки к отопительному сезону.

Будем реалистами: в нынешнем состоянии ЖКХ, при остром дефиците кадров и многократно увеличившихся после распада Союза нормах обслуживания, часть этих работ не выполняется регулярно. К сожалению, сейчас мы говорим о недостижимом идеале.

• Ревизия запорной арматуры в элеваторном узле отопления. В ее рамках проводится проверка работы всех сбросных и контрольных вентилей, задвижек и, при необходимости, их ремонт. Кроме того, выполняется периодическое обслуживание: набиваются сальники и смазываются штоки.

Ремонт вентилей в большинстве случаев включает простую замену прокладки, которую при минимуме навыков даже новичок легко может выполнить своими руками; а вот ревизия и ремонт задвижек куда сложнее.

При необходимости выполняется замена распорного клина между щечками или его наваривание, притирка зеркал в корпусе и на щечках, восстановление штока, замена прижимного кольца на сальнике и многие другие работы. Цена новой задвижки достаточно велика, чтобы затраты времени окупались.

Ревизия чугунной задвижки на стенде. Честно говоря, по ее внешнему виду трудно предположить, что она нуждается в ремонте.

• Ревизия и опять-таки ремонт запорной арматуры на стояках — не менее важная задача. При их неисправности для устранения пустяковой течи приходится сбрасывать весь дом, что в сильные морозы чревато разморозкой участков контура (прежде всего подъездов).
• Перемотка контргаек на сгонах стояков тоже требуется с определенной периодичностью. Сантехнический лен со временем выгорает; к сожалению, последние дома, в которых резьбы герметизировались не боящимся выгорания льном с олифой и свинцовым суриком, были сданы в конце шестидесятых.
• Замена стояков отопления, устранение разнообразных мелких течей труб и сварных швов между ними — еще одна вечная проблема. Метод устранения выбирается по обстоятельствам: в квартире обычно небольшой свищ заваривается, а сильно поврежденный коррозией участок трубы меняется целиком. В подвале незначительные свищи чаще всего бандажируются — хомутом с прокладкой или даже просто кусочком плотной резины и отрезком отожженной проволоки.
• Наконец, в обязанности бригад текущего ремонта входит обслуживание отопительной системы: запуск и остановка отопления, удаление воздушных пробок (разумеется, в тех случаях, когда жильцы верхних этажей не могут сделать это самостоятельно) и ежегодная гидропневматическая промывка отопления.

Существует определенный порядок заключения договоров на капитальный ремонт отопления:

• Составляется дефектная ведомость на предстоящий капремонт с ориентировочным перечнем работ и материалов;

Перед вами образец такого документа. Судя по его содержанию, речь идет о частичной замене запорной арматуры в элеваторном узле.

• Объявляется тендер на поставку оборудования и (или) собственно выполнение ремонта. В нем может участвовать любое муниципальное или частное предприятие, у которого в перечне предлагаемых услуг при регистрации был указан «ремонт отопительной системы» (код ОКДП 453).
• С выигравшей тендер организаций заключается договор, включающий полный перечень предоставляемых услуг, порядок расчета и контроля, гарантии и ответственность сторон и еще десяток очень, без сомнения, важных пунктов.
• Затем несколько недель или месяцев работы могут, в зависимости от результата, закончиться обоюдной удовлетворенностью сторон или скандалами и судебным разбирательством.

Однако на практике договор зачастую заключается между обслуживающей организацией и ее собственными бригадами аварийного или текущего ремонта, которые выполняет ремонтные работы во время отпусков и выходных. Практику можно только одобрить: у исполнителя есть очень веский стимул делать свою работу хорошо, поскольку решать проблемы некачественного исполнения придется им же.

Какие работы могут выполняться в рамках капремонта? Их список невелик:

• Полная или частичная замена стояков и подводок отопления.
• Полная или выборочная замена отопительных приборов.
• Замена элеваторного узла целиком или запорной арматуры в нем.
• Полная или частичная замена розливов отопления.

Разумеется, все работы выполняются летом, вне отопительного сезона.

На фото — элеваторный узел в процессе монтажа.

О том, как могут выглядеть разные этапы ремонтных работ, расскажет приложенное к статье видео. Надеемся, что содержащаяся в нем информация окажется полезной.

Очень часто владельцу квартиры или дома хочется произвести ремонт системы отопления своими руками, не прибегая к помощи сторонних специалистов. Обусловлено это может быть, как простым желанием разобраться во всем самостоятельно, так и необходимостью сэкономить средства.

Однако и в том, и в другом случае, ключевым будет слово «разобраться». Ведь, согласитесь, для того, чтобы сделать какую-либо операцию с любым элементом системы, нужно иметь хотя бы какое-то минимальное понимание сути предстоящего ремонта.

Ремонт отопительной системы

А ремонт, кстати, может быть разным…

Разберемся сначала с этим моментом, поговорим о том, как может выполняться ремонт отопителей, а потом поговорим о том, на что важно обращать внимание до начала работ и во время их проведения.

В данном случае владельцу квартиры или дома, наверное, удастся сделать все самостоятельно, так как профилактика, это в основном такие моменты:

• приведение внешнего вида труб и радиаторов в порядок. В большинстве случаев нужно всего лишь зачистить и покрасить металл и все;
• Замена стояков отопления, старых кранов, заглушек или других фитингов. Если система спланирована грамотно, то подачу воды к любой из этих деталей можно перекрыть с помощью крана и заменить в это время проблемный фитинг;
• промывка системы. А вот это уже более сложная работа, так как потребуется больше инструмента и навыков. По сути, промывка заключается в том, что либо во всю систему, либо в отдельные ее элементы под давлением запускается вода с последующим сливом. Таким образом, удаляется мусор внутри радиаторов и труб, накипь, ржавчина и т.п.

Получается, что профилактику системы в принципе провести можно и своими руками. Но только в том случае, когда есть техническая возможность, хватает опыта и знаний, а также инструмента.

Совет: если на протяжении отопительного сезона вы видите, что большинство фитингов протекают, сгнили или проржавели, то не стоит откладывать их замену на весну или лето. Вызовите мастера, чтобы не допустить масштабной аварии в системе.

Теперь разберемся со вторым сценарием ремонта.

Установка новых радиаторов

В случае капитального ремонта всей системы в целом, тоже можно все сделать полностью самостоятельно. А делается обычно вот что:

• снимаются старые батареи отопления;
• демонтируются старые трубы системы;
• выбираются и приобретаются новые трубы и батареи, а затем естественно монтируются.

Как видите, работа действительно вполне понятная, и, казалось бы, ничего сложного нет. Инструмент можно купить или в целях экономии взять в аренду, если же нужна инструкция по какому-то этапу работы, то сейчас это не проблема – множество статей и видео есть как на нашем сайте.

Однако существует один важный момент, который является ключевым и определяет эффективность работы системы отопления впоследствии – это выбор элементов новой системы. Ведь, согласитесь, что если купить неподходящие радиаторы или трубы, не учесть технические особенности объекта, то можно попросту зря потратить деньги и в результате так и не обеспечить помещение теплом.

Современные радиаторы отопления

Но если с трубами все более-менее понятно – сейчас удобнее и выгоднее всего применять пластиковые или металлопластиковые изделия, то с радиаторами не все так просто. Потому что их на рынке много, цена у них разная, да и особенности, характеристики тоже.

Давайте разберемся в том, какие же бывают современные радиаторы и чем они отличаются друг от друга.

Важно понимать, что информация дается общего характера, а это означает, что в конкретно вашем случае может существовать какой-либо нюанс, который и будет являться главным критерием принятия решения о покупке того или иного типа радиаторов.

То есть то, что в одном случае будет недостатком каких-либо батарей, в другой ситуации напротив – никак не повлияет на эффективность работы.

Стальные батареи отопления отличаются долгим сроком службы, высоким уровнем нагрева металла, малым весом и красивым внешним видом. Находятся стальные панельные батареи в среднем ценовом сегменте, что в принципе позволяет приобрести их каждому.

Быстрый нагрев возможен за счет структуры металла, а также потому, что в радиаторе находится малое количество воды, которое быстро нагреет даже электрический котел.

Если говорить о недостатках, то, пожалуй, можно выделить быстрое остывание радиаторов, в случае если прекращается подача теплоносителя.

Современные чугунные радиаторы

Несмотря на то, что это один из самых дорогих вариантов, чугунные батареи все равно пользуются повышенным спросом. И это неудивительно, ведь в этом случае вряд ли понадобится ремонт отопителей, так как ломаться в чугунном радиаторе попросту нечему.

Кроме того данные батареи красивы, не боятся ржавчины, а также медленно остывают даже если стены здания не утеплены.

Из минусов, пожалуй, можно выделить большой вес и немалое количество воды в секциях. Если отопление центральное или работает от газового котла, то это, в общем-то, не так уж и страшно. А вот в сочетании с электрокотлом такие батареи будет довольно тяжело нагревать.

И еще парочка вариантов, существующих на рынке.

Секционные батареи из алюминия

Особенность таких батарей в том, что можно добавлять любое количество секций или наоборот – убавлять их. Прогревается металл очень быстро и хорошо, но и остывает примерно с такой же скоростью. Также батареи абсолютно не боятся коррозии.

Кроме того, внешний вид секционных радиаторов обладает интересным качеством – универсальностью. Это означает то, что батареи будут отлично смотреться в практически любом интерьере.

Что же касается недостатков, то это, наверное, такие моменты, как высокая цена и большое количество воды внутри секций.

Получается, что покупать такие батареи лучше всего для систем центрального отопления или для систем с газовым котлом.

Мы с вами разобрались в том, какой ремонт отопителей и системы в целом может выполняться, и где больше шансов справится самостоятельно. Также мы рассмотрели, какие сейчас есть в продаже радиаторы и надеемся, что теперь выбирать новые батареи вам будет легче.

В этой статье мы с вами рассмотрим, как выполняется ремонт системы отопления при некоторых типовых неисправностях. Мы выясним, какие действия можно предпринять при падении температуры в квартире или доме, течах радиаторов и подводок к ним, при завоздушенных стояках и в прочих подобных ситуациях.

Устранение течи на подводке к радиатору. Подтягивается американка — быстроразъемный фитинг, соединяющий подводку с радиаторной пробкой.

Воздух в отопительном контуре создает целый ряд проблем:

• Препятствует циркуляции. Теплоноситель приводится в движение совсем небольшим гидравлическим напором (обычно не более 2 метров, или 0,2кгс/см2). Если высота контура превышает это значение, воздух не может быть вытеснен теплоносителем, и батареи после запуска отопления останутся холодными;
• Создает гидравлические шумы. Едва ли вас порадует непрерывное бульканье со стороны радиатора;
• Способствует коррозии стальных труб. Контакт с водой в отсутствие воздуха черная сталь переносит хорошо, а вот при его наличии начинает ржаветь.

Причина коррозии — контакт с влажным воздухом.

Давайте разберем несколько случаев завоздушивания отопительной системы и решения проблемы для каждого случая.

• Розливы обратки и подачи разведены по подвалу;
• Стояки присоединяются к обоим розливам поочередно;
• На верхнем этаже каждая пара стояков соединяется перемычкой, обеспечивающей циркуляцию.

Нижний розлив: два розлива отопления проходят по подвалу.

Что завоздушено: воздух вытесняется в перемычки между парными стояками. Если они смонтированы на уровне верхнего коллектора радиаторов — воздух будет и в радиаторах.

Решение: на перемычке или на глухой радиаторной пробке радиатора в верхней по стояку квартире находится кран Маевского. Его нужно приоткрыть (пассатижами, отверткой или специальным ключом) на 1-2 оборота и дождаться, пока шипение воздуха не сменится брызгами воды. Если стояк не нагреется за 10-15 минут, повторите операцию: начавшаяся циркуляция может подогнать в перемычку новые пузыри воздуха.

На фото — кран Маевского в пробке радиатора. Он позволяет стравить воздух.

Ни в коем случае не выкручивайте винт полностью. Вкрутить его обратно, преодолевая напор хлещущего из крана Маевского кипятка, практически невозможно. По той же причине нельзя выкручивать сам кран или радиаторную пробку (прецеденты на моей памяти были).

Если у вас нет доступа в квартиру верхнего этажа, стояки можно попытаться перепустить из подвала. Для этого на одном из них должен быть установлен сбросник. Закрыв кран на стояке, откройте на нем сбросник и дождитесь выхода всех пузырей воздуха, затем верните краны в штатный режим.

Если вместо заглушки на стояке отопления стоит сбросник, пару стояков можно перепустить на сброс из подвала.

• Розлив обратки разведен по подвалу, подачи — по чердаку;

Розлив подачи отопления на чердаке.

• Каждый стояк представляет собой соединяющую их перемычку;
• Запорная арматура и заглушки или сбросники установлены на стояке в двух точках — внизу и вверху.

Движение теплоносителя в доме с верхним розливом.

Что завоздушено: при запуске контура воздух вытесняется в розлив подачи и далее — в расположенный в его верхней точке расширительный бак. В зависимости от размера воздушной пробки она либо создает препятствие для работы всей системы отопления, либо ограничивает циркуляцию в ближних к расширительному баку стояках.

Решение: поднимитесь на чердак и стравите воздух через сбросник на расширительном бачке.

Справа — расширительный бак со сбросником для стравливания воздуха.

В частном доме с автономным водяным отоплением в состав обвязки котла обычно входит автоматический воздухоотводчик. Основной объем воздуха сбрасывается через него. Однако воздух может остаться в верхнем коллекторе радиаторов отопления или в скобах, расположенных выше розлива.

Группа безопасности твердотопливного котла. Справа — автоматический воздушник.

Решение: на каждом радиаторе, смонтированном над розливом, и в каждой скобе должен присутствовать собственный воздушник. Это может быть кран Маевского, шаровый кран или обычный водоразборник. Если после запуска контура вы наблюдаете признаки воздушной пробки (батарея булькает или не греет) — просто стравите из нее воздух.

Примерно так происходит стравливание воздуха через кран Маевского под ключ.

Чаще всего они появляются:

• На сальницах вентилей, дросселей и, реже, шаровых кранов;
• На контргайках перед радиаторами при их присоединении к подводкам сгонами;
• Между секций секционного радиатора;
• На швах электросварных водогазопроводных труб.

Описание: уплотнение вращающегося штока обеспечивается сальниковой набивкой, резиновым или фторопластовым уплотнительным кольцом. Сальницей называется кольцо, вдавливающее уплотнение штока в корпус. Это кольцо прижато накидной гайкой.

Течь появляется при выработке сальника или при износе уплотнительного кольца.

Течь из-под сальницы шарового крана.

• У запорной арматуры с резиновым или фторопластовым уплотнительным кольцом гайку сальницы достаточно подтянуть на 1-2 оборота. Расплющенное давлением кольцо обожмет шток, и течь прекратится;

На шаровых кранах в особо запущенных случаях помогает укладка под сальницу нескольких витков ленты ФУМ. Гайку сальницы нужно откручивать при полностью перекрытом кране.

• У вентилей с сальниковой набивкой под сальницу укладывается несколько оборотов нитки графитового сальника. В этом случае на время ремонтных работ отопление (весь контур или отдельный стояк) придется сбросить: даже при закрытом кране над его клапаном, под сальницей будет присутствовать избыточное давление. Вот пошаговая инструкция по набивке сальника:

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

• консервация и расконсервация;
• регулировка кранов, вентилей, задвижек;
• регулировка и набивка сальников;
• уплотнение сгонов;
• проверка системы;
• очистка от накипи;
• отключение радиаторов в случае протекания;
• промывка и очистка составляющих компонентов;
• слив/наполнение водой системы;
• устранение воздушных пробок;
• укрепление трубопроводов.

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;
• ремонт вентилей;
• замену распорного клина;
• ревизию чугунной задвижки;
• регулярное обслуживание отопительной системы.

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

• свищ в трубе отопления;
• отсутствие отопления по стояку;
• течь контргайки перед радиатором;
• течь между секциями батарей отопления;
• невозможность закрыть промывочный кран после проведения промывки;
• разморожение подъездного отопления.

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

Капитальный ремонт

Перед проведением капитальных работ, прежде всего, заключается договор и составляется ведомость, где прописаны ориентиры на необходимые материалы и затраты. Нои договора заключаются в соответствии со строгим порядком:

• первым шагом является объявление тендера для более выгодного предложения по поставке материалов, работ или оборудования. В тендере могут принять участие все предприятия, оказывающие подобный вид услуг;
• после прохождения всех тендерных регистраций происходит заключение договоров с выкладкой полного перечня будущих работ, затрат и гарантий;
• после проведения ремонта в зависимости от удовлетворенности сторон проводится оплата или при плохом итоге дело передается в суд.

Но чтобы избежать бюрократических проволочек договора обычно заключаются между организацией обслуживания дома и ее собственными бригадами по ремонту. Рабочие при этом выполняют ремонт во время личных выходных либо отпусков. При этом исполнители сами заинтересованы в качественном выполнении работ, потому как при неудовлетворительном ремонте последствия придется ликвидировать им же. Во время капитального ремонта выполняются следующие виды работ:

• полная или частичная замена подводок отопления либо стояков;
• полная или выборочная замена отопительных устройств;
• замена или монтаж новой запорной части элеваторного узла;
• полная или частичная замена розливов отопления.

Виды капитального ремонта

Осуществление работ, в ходе которых восстанавливают или заменяют изношенную часть общедомового имущества принято называть капитальным ремонтом. В отличии от текущих, капитальные ремонты предполагают возможность временного отстранения здания от полной эксплуатации.

По объёму работ состав капремонта может быть: комплексным (осуществляется на большинстве участков дома) или частичным (включает себя ремонт на выборочных элементах здания).

Выборочный актуален, когда собранной в фонде суммы не хватает на полный или же нет необходимости восстанавливать всё здание. Например, повреждённая крыша — не повод восстанавливать весь дом.

ВНИМАНИЕ! По степени срочности ремонтные работы могут быть: плановыми (проходят согласно графику работ) или аварийными (реализуются максимально быстро при непредвиденных повреждениях и чрезвычайных ситуациях).

Ремонт аварийной ситуации

Уже по названию понятно, что аварийные работы проводятся при ситуациях, когда требуется срочная помощь. Среди наиболее распространенных проблем такого плана можно считать:

• нет обогрева стояка. Сначала проводится осмотр запорных механизмов и вентилей, иногда не согласованные действия между жильцами и коммунальными службами приводят к тому, что они просто закрыты;
• нет полноценно подачи воды в систему. Причиной может стать попадание в одну из труб лишнего предмета. Это может быть кусочек ржавчины или шлака застрявший на изгибе трубопровода. После его ликвидирования стравливается воздух с верхних этажей, и система запускается в работу;
• обнаружение течи. Если нет угрозы разрушения, то в обязанности бригады входит задача наложить скрепляющий бандаж чтобы устранить протечку. Далее сварочными работами будут заниматься специалисты по текущему ремонту.

При заморозке системы отключается весь стояк и тщательно просчитывается место проблемы, после того как оно будет обнаружено, трубу разогревают убирая причину неисправности.

Что относится к капитальному ремонту инженерных сетей?

Таким образом, к инженерным системам многоквартирного дома относятся:

1. Капитальный ремонт систем водоснабжения и водоотведения.
2. Система отопления. В большинстве квартир стоят традиционные радиаторы, которые нагреваются с приходом стабильно низких температур.
3. Канализация.
4. Электричество.
5. Система вентиляции.
6. Система лифтов.
7. Слаботочные сети, благодаря которым становится возможным пользоваться интернетом, телевидением и т.д.

Однако, чтобы все инженерные системы функционировали в правильном режиме, т.е. без сбоев, необходимо проводить определенные работы, направленные на поддержание состояния жизненно важных систем многоквартирного дома.

Некоторые из них проводятся на регулярной основе, являются текущими, а некоторые работы относятся к категории капитальных. Например, проводится капитальный ремонт электропроводки в многоквартирном доме. Для того, чтобы было яснее, разберемся в данной классификации более подробно.

Что входит в перечень работ

Деньги, внесённые в фонд собственниками, распределяются и направляются на многочисленные нужды МКД. Чтобы лучше понимать какие именно ремонтные работы может предоставить управляющая компания, обратимся к закону.

Список ремонтируемых элементов МКД, относящихся к капремонту согласно новому закону:

• Фасады и стены. А именно:
• Осуществляется остекление балконов,
• Ремонт и утепление фасада многоквартирного дома,
• Шумоизоляция,
• Ремонт козырьков многоквартирного дома или внешних стен лифтов и т.п.
• Крыши и чердаки:
• Противопожарная и/или антисептическая кровельная обработка,
• Ремонт чердака и крыши,
• Восстановление систем вентиляции, поддонов решёток парапета и т.п.
• Фундамент и подвальные помещения:
• Восстановление фундамента и входов в подвал:
• Антисептическая обработка конструкций дома.
• Лестничные площадки, входные двери, лифты и люки мусоропроводов.
• Водопровод:
• Частичная и/или полная замена труб водоснабжения и системы отопления.
• Канализация.
• Газоснабжение:
• Замена и/или перенос труб,
• Замена старого газового оборудования новым.
• Электроснабжение:
• Ремонт электрощитков,
• Установка автоматического и/или аварийного освещения.
• Система противопожарной безопасности.
• Благоустройство подъездов и придомовых территорий.

Текущие и капитальные работы в многоквартирном доме

Для начала разберемся, что же такое текущий ремонт инженерных систем, и что такое капитальный? Исходя из этого, будет более ясно их различие друг от друга, что очень важно для понимания самого вопроса.

Текущий ремонт инженерных систем выполняется в плановом режиме, целью которого является восстановление работоспособности, частичного восстановления их ресурса, что выражается в замене или ремонте определенных составных частей, которые прямо прописаны в соответствующем положении.

Такие работы направлены на предупреждение износа, т.е. являются в некотором роде профилактическими.

К текущим работам относятся ремонт фундамента. В данный перечень входят: заделка швов и трещин, замена облицовки фундамента и стен, ремонт вентиляционной системы и т., стен, крыш, замена гидроизоляции пола и т.д.

Одним словом, текущие работы больше похожи на косметический ремонт, когда происходит частичное восстановление внешнего вида здания и подъезда.

Все дело в том, что под капитальным ремонтом инженерных систем многоквартирного дома понимают полную замену этих систем, каждая из которых обладает своим эксплуатационным сроком, по истечении которого должны производиться капитальные работы. В таком случае, выполняться работы будут в тех же областях, что и текущие, но с полной заменой основных систем…

Периодичность проведения

Как уже упоминалось ранее, каждая инженерная система многоквартирного здания обладает своим сроком службы. Данная информация четко отображена в техническом регламенте, который гласит следующее:

1. Система центрального отопления — 25 лет.
2. Замена стояков горячего водоснабжения при капитальном ремонте — 30 лет (если стояки не оцинкованные, то 15 лет).
3. Стояки холодного водоснабжения — 30 лет (если трубы не оцинкованные, то 15 лет).
4. Капитальный ремонт системы электроснабжения — 20 лет.
5. Канализация — 60 лет (если трубы керамические или пластмассовые) и 40 лет (если трубы чугунные).
6. Кровля — в зависимости от материала. Соответственно, кровля из шифера служит 30 лет, из оцинкованной стали — 15 лет, из рулонных материалов — порядка 10 лет.

Вышеуказанные цифры — это срок износа основных инженерных систем здания. Соответственно, капитальные работы должны производится по истечении данного срока, включая в себя полную замену структурных составляющих каждой системы.

Как запросить раньше срока?

Согласно регламенту, капитальный ремонт инженерных систем здания, например, капитальный ремонт трубопровода, может быть осуществлен раньше положенного срока только в том случае, если будет доказана реальная угроза жизни и здоровью жильцов конкретного дома.

Чтобы это было возможно, нужно внести изменения в региональную программу, т.е. органы местного самоуправления, управляющие организации или ТСЖ должны обратиться с заявлением в соответствующий орган исполнительной власти, который занимается данным вопросами.

Естественно, решение о более раннем проведении капитального ремонта будет принято только после проведения ряда проверок и экспертиз состояния здания.

Стоит отметить, что для запроса ремонта инженерных систем требуется написать заявление. Оно оформляется в свободном стиле согласно общепринятому образцу.

Приступая к написанию заявления стоит начать с оформления шапки, где прописывается кому направляется заявление (должность, название компании), после фамилия имя и отчество руководителя, инициалы заявителя, адрес и контактный телефон).

В теле заявления прописывается суть проблемы (например, необходим капитальный ремонт тепловых сетей), указывается когда проводится последний осмотр, добавляются описания состояния инженерных систем. После ставится дата и подпись заявителя.

Ждать ответ от управляющей компании, которой является РЭУ, ЖЭК или РЭМП ждать приходится, как правило, 10 рабочих дней.

Законодательство

С принятием закона о капитальном ремонте (ФЗ № 271) сомнения в обязательности платежей по счетам за капремонт с законодательной точки зрения отпали.

ВНИМАНИЕ! Платежи за капремонт обязательны для собственников и имеют законные основания.

Помимо обязательств для владельцев, закон обозначил все виды капитального ремонта и обязал фонды, осуществляющие сбор средств, вести прозрачную отчётность. Сейчас каждый пользователь в открытом доступе может посмотреть информацию о своём доме.

На официальном сайте Реформы ЖКХ (www.reformagkh.ru.), введя в строку поиска точный адрес можно узнать об управлении своим домом практически всё.

Например, получить сведения о доме и управляющей компании (УК), о финансовой отчётности, протоколах домовых собраний, плане по капитальному ремонту с указанием сроков, и о денежной сумме, собранной и/или потраченной УК на конкретный дом.

За чей счет?

Все собственники квартир в здании, т.е. те, кто приватизировал их, несут бремя ответственности за содержание и ремонт всего многоквартирного дома.
Относительно недавно в платежных документах граждан появилась новая графа — взносы за капитальный ремонт, которая рассчитывается на основании того, сколько квадратных метров в той или иной квартире. Естественно, если квартира большего метража, то и плата за капремонт будет большей.

Что касается тех людей, которые не приватизировали свое жилье, т.е. живут в муниципальных квартирах, то все их расходы за капитальный ремонт лежат на органах местного самоуправления.

Вопрос капитального ремонта инженерных систем часто у людей вызывает много недоумений, потому как они не до конца информированы о том, какие именно работы он в себя включает.

Понимание данного вопроса позволит понять необходимость таких трат, ведь проведение подобных работ просто необходимо для обеспечения безопасности жителей дома, в котором они осуществляются. Тем более, что ежемесячная плата за капремонт не является большой, чтобы не было возможности ее оплачивать.

Решение вопросов

Придерживаясь вышеописанной схемы собрания, владельцы могут принимать решения по многим вопросам:

• В каком фонде хранить собранные деньги. Если владельцы не приходят к общему мнению — решение по данному вопросу принимают местные власти.
• В каком размере установить ежемесячный взнос. Опираются при этом на минимальный размер взноса в своём регионе. Если собственники решают, что необходимы дополнительные ремонтные работы, то общим решением возможно принять увеличенный размер взносов.
• Что именно нужно отремонтировать в доме в рамках капремонта.
• На восстановление или же снос потратить собранные средства при аварийном состоянии МКД.

Осуществлять взносы на капремонт обязаны собственники, а не арендаторы или прочие жильцы. Вместе с тем, обычные жильцы МКД (не собственники) не имеют права голоса на общем собрании по вопросам капремонта.

Источник https://zethouse.ru/mnogokvartirnye-doma/kapitalnyj-remont-sistemy-otopleniya-mnogokvartirnogo.html

Источник

Источник

Источник