Ремонтные работы на фасадах жилых зданий: что входит в капремонт фасада многоквартирного дома

Ремонтные работы на фасадах жилых зданий: что входит в капремонт фасада многоквартирного дома

Чтобы строение простояло долго, регулярно проводят осмотр стен, а также их ремонт. Зданиям с разным сроком эксплуатации такие осмотры делают с разной периодичностью.

Новым домам достаточно раз в 5 лет, а более давним – ежегодно. Регулярный ремонт сохраняет внешнюю привлекательность, а также позволяет снизить негативное влияние внешних факторов на всю конструкцию. Так, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома?

Виды и способы

На фасадах дома возникают незначительные дефекты, которые не являются разрушительными, но делают строение менее привлекательным. Но появляются и более серьезные недостатки. Они занимают большую площадь на поверхности стен или крыше.

Такие повреждения становятся опасными, поскольку негативные воздействия окружающей среды влияют уже на основную конструкцию. Это приводит к быстрому разрушению. Важно вовремя заменить и устранить такие дефекты. Потому выделяют:

1. Капитальный ремонт – когда требуется заменить коммуникации или отделку стен на значительной площади строения.
2. Текущий – устраняются недостатки на небольшом участке.

Кроме капитального ремонта фасада выделяют еще и:

• плановые – дата выполнения четко указана в плане;
• неплановые – приходиться выполнять, когда строение находиться в аварийном состоянии.

Чем отличается капремонт жилого здания от текущего?

Как указывалось, чуть выше, текущий ремонт фасада дома направлен на удаление небольших дефектов:

• мелких трещин;
• отслаивание штукатурки на небольшом участке;
• обновление лакокрасочными материалами.

Это значит, текущие ремонтные работы поддерживают внешний вид строения на определенном уровне и не углубляется в другие слои отделки. Если регулярно выполнять косметические работы, то капитальная реконструкция отделки потребуется не так быстро.

Рассмотрим и более серьезную работу на фасаде. Если снаружи отделка разрушилась настолько, что проглядывает утеплитель или он уже начинает разрушаться, то необходимо прибегнуть к капремонту.

Что свидетельствует о необходимости выполнения капремонта?

Для того чтобы отремонтировать фасад жилого дома в глобальном смысле, следует создать комиссию, которая определит масштабы разрушения облицовки. Состоит эта комиссия из представителей Регионального оператора и нескольких активных жильцов.

Чтобы провести ремонт в глобальных масштабах необходимо найти такие дефекты:

1. Наличие разрушений на слое штукатурки в размере 35% от общей площади.
2. Обнаружено расхождение швов между панелями, кирпичами или блоками.
3. Разрушение утеплителя и изоляционных слоев.
4. Деформации на водосточных трубах и желобах и другие дефекты.

Если есть такие недостатки на поверхности стен и водоотводящих коммуникациях, избежать капитального ремонта невозможно. Атмосферные осадки, проникая на основную конструкцию, быстро приведут здание в аварийное состояние.

Что входит в капремонт?

Итак, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома? Каждое строение, как и человек – это индивидуальность. Ведь строительных и отделочных материалов много, а еще больше технологий, с помощью которых все выполняется. Потому нет одного набора мероприятий, входящих в список масштабного ремонта.

Но специалисты выделяют минимальный набор обязательных действий:

• очищение стен от загрязнений, старых слоев штукатурки, лакокрасочных материалов или побелки;
• заполнение трещин на фасаде цементным раствором;
• герметизация швов на утеплителе или гидроизоляции. Будьте внимательны, если утеплитель начал разрушаться, то его лучше полностью заменить. Точечное утепление не даст достойного эффекта;
• нанесение грунтовки (защитного состава);
• декоративная отделка (штукатурка, покраска, укладка плитки или другие варианты);
• покрытие облицовки влагоотталкивающими составами;
• замена или ремонт водоотводящей системы.

Этот набор мероприятий приблизительный. Где-то потребуется больше действий, а где- то больше, потому ориентируемся по обстановке.

Технология

Технологические особенности зависят от способа отделки фасада. Если решено покрыть фасад краской, то это будет выполнено по такой технологии:

1. Очистка фасада.
2. Заполнение щелей цементом.
3. Утепление жестким материалом.
4. Шпаклевка поверхности с предварительным армированием.
5. Покраска фасада.

Есть возможность сделать вентилируемый фасад и использовать разнообразные варианты для отделки. Тогда инструкция отличается:

• очистка (мойка фасада);
• устранение трещин;
• укладка пароизоляции;
• установка каркаса (металлического или деревянного);
• монтаж теплоизоляционного материала;
• гидроизоляционный слой;
• фиксация контробрешетки – создает вентиляционный зазор;
• монтаж облицовки (любой вид декоративных панелей или фасадной плитки).

Потому перед тем как приступить к капитальному ремонту определяются каким образом стоит выполнить облицовку и составить полную смету.

Особенности проведения ремонтных работ

Главным отличие многоэтажных домов является высота, на которой проводятся капитальный ремонт фасада. Кроме того, что мастерам необходимо обустроить комфортное и безопасное рабочее место, придется позаботиться и о безопасности жильцов дома. Для этого сооружают специальные леса и закрывают их сеткой.

Это обезопасит владельцев квартир от падения строительных материалов. Если есть вероятность обвала, то место проведения капитального ремонта фасада ограждают лентой или дощатым заграждением. Особое внимание уделяют арматуре, которая удерживает балконы, навесы или козырьки. Их покрывают гидрофобизирующим составом, защищающим от коррозии.

Если заметны разрушения металлоконструкции более чем на 10 %, эту часть удаляют, а затем
наращивают. Также следует позаботиться и о стыках между панелями или блоками. Раствор, который высыпается, максимально удаляют и зачищают образовавшееся пространство. Затем проделывают следующее:

1. Обрабатывают грунтом.
2. Заполняют паклей или волокном, обработанным смолой.
3. Закрывают герметиком.
4. Все обрабатывают цементным раствором.

По Государственным нормам, для отделки многоэтажных домов необходимо использовать только «дышащие» материалы. Важно подбирать и правильные цвета, которые указаны в колерном индексе в паспорте строения.

Кто оплачивается?

Капитальный ремонт многоэтажного дома оплачивают сами же жильцы. Для этого владельцы ежемесячно делают взносы, которые откладываются исключительно на капитальный ремонт фасада. Минимальную сумму устанавливает государство, но на собрании жильцы вправе решить увеличить размер платы.

Чем больше средств соберет дом, тем качественнее будут сделан ремонт. Такие взносы делают все жильцы дома и те, кто не присутствовал на собрании, и те, кто против увеличения суммы.

Когда капитальный ремонт начался, но средств не хватает, подрядчик продолжает работы. Все запланированное должно быть завершено. Недостающие средства компания «одолжит» у других домов, ремонт которых проводится значительно позже. Долг обязательно погасят жильцы путем продолжения внесения квартплаты.

Где заказать?

На уровне местных властей создается «региональный оператор» — подрядчик, который выполняет капитальный ремонт фасада. Случается, подрядчик не выполняет ремонт, а координирует его. Создает смету, контролирует траты и скорости выполнения запланированного.

Коммерческой эта фирма не должна быть. Жильцы, на собрании, путем голосования, выбирают и другую строительную фирму. Главное, чтобы компания была зарегистрирована официально, обладала допусками и разрешениями к выполнению специфических работ, а также аккредитована.

Цена вопроса

Ремонт фасада жилых домов, особенно многоквартирных, может влететь в копеечку. Но откладывать не стоит даже косметические работы до лучших времен.

Часто регулярные текущие ремонты фасада помогают надолго сохранить привлекательность поверхностей. Но когда выбирает компанию, которая проведет все работы нужно ориентироваться в ценовой политике, на определенный перечень услуг. Потому сейчас рассмотрим, что почем:

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах: технология реконструкции фасада МКД, что это такое и что входит в перечень работ?

Вид разрушающегося фасада многоэтажного жилого дома вызывает у жильцов беспокойство: почему не ведется ремонт?

За чей счет должны выполняться ремонтные работы такого серьезного масштаба? Кто возьмется за капитальный ремонт дома и ремонт фасада?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?

Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.

Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.

Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.

Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:

• разрушена штукатурка на площади более 35%;
• швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
• наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.

Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления.

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД. Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:

• очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
• заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
• штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
• покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
• ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться. Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.

Кто выполняет ремонт?

Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком, которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим.

Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.

Кто оплачивает?

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах финансируют сами собственники жилых помещений в многоквартирных домах путем внесения ежемесячных взносов. Для того, чтобы было принято решение о проведении работ по приведению в порядок фасада дома, на собрании собственников за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений.

Здесь же решают вопрос размера обязательного платежа в фонд капремонта. Органы власти устанавливают минимальный размер ежемесячной платы, но может быть голосованием принят и больший размер. Важно, что принятое большинством решение обязаны исполнять все: и те, кто проигнорировал собрание, и те, кто вначале не был согласен вносить плату большего размера, чем установлена властями.

Чем серьезнее взносы, тем большая сумма может быть аккумулирована на специальном счете, что обозначает возможность расширения перечня работ и дополнения его важными и нужными объемами, которые сделают проживание в доме еще более комфортным.

Если собранных денег не хватит на полный объем, то прекратят ли продолжать восстановление поверхностей стен? Нет, все работы, включенные в утвержденную смету, подлежат обязательному окончанию, а средства оператор возьмет у себя же, но только из сумм взносов, собранных жильцами других домов, работы по которым запланированы позже.

Разумеется, эти средства придется возмещать, но жильцы никаких неудобств испытывать не будут: из сумм ежемесячных взносов, продолжаемых оплачиваться собственниками квартир, будет вычитаться долг, пока не погаситься полностью (ст. 169 ЖК РФ).

Об оплате капитального ремонта мы рассказывали тут.

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов (о том, как узнать, какие дома включены в программу капитального ремонта многоквартирных домов, что если здание признано аварийным или находится на гарантии, нужно ли платить за капремонт, читайте тут, о том, где можно узнать перечень объектов жилья, входящих в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов по адресу, узнайте здесь).

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором (о том, куда обращаться, если нужен капитальный ремонт дома, как его ускорить, для чего нужна экспертиза и куда жаловаться, читайте тут).

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов (о том, нужно ли платить взносы за капитальный ремонт, если не заключен договор с региональным оператором, можно ли отказаться, читайте здесь).

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:

В чем его отличие от текущего?

Текущий ремонт фасада включает работы, относящиеся не к масштабному восстановлению, а больше к поддержанию наружных поверхностей стен в нормальном состоянии. Обычно это косметические процедуры:

• ремонт штукатурки отдельными местами;
• шпатлевка, грунтовка в этих местах;
• подкраска фасада.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома — это нелегкий и многозатратный труд. Но у тех собственников, которые постоянно поддерживают свое общее имущество в надлежащем состоянии, средства расходуются более экономно: вовремя замеченная и ликвидированная трещина на фасаде не перерастет в зияющую дыру, на ликвидацию которой потребуется больше усилий и капиталовложений. Вот мы и узнали, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник https://1pofasadu.ru/otdelka/remont-fasadov-zhilyh-domov.html

Источник https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/kapitalnyi/fasada.html

Источник

Источник