Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

• сети водоснабжения;
• отопление;
• электроснабжение;
• теплосеть или бойлерная;
• основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

• на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
• у технического этажа нет определенного назначения;
• подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

• владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
• находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
• технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
• если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Погреб это самовольная постройка

Согласование перепланировок. Кадастровые работы и технические планы. Пожарная безопасность.

Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Если исходным проектом подвал не был предназначен для этих целей, можно спроектировать перепланировку, провести дополнительные строительные работы.

Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для использования подвалов, что нужно сделать для проектирования и согласования подвального этажа в жилых и нежилых здания.

Что такое подвал в строительстве и проектировании

Подвал изначально является нежилым этажом, который используется для размещения коммуникаций здания, как помещения для хранения материалов (если это не запрещено строительными правилами). Жить в подвале нельзя, так как подземные помещения невозможно привести в соответствие с нормами пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В частности, подвальный этаж во всех случаях не будет соответствовать показателям естественной освещенности.

Варианты использования подвалов зависят их характеристик. Есть подвальные этажи, высота которых позволяет только размещать инженерное оборудование и коммуникации, тогда как человек в полный рост не сможет находиться в помещениях. В СП 54.13330.2016 указаны сферы деятельности, которые можно нельзя во встроенных или встроено-пристроенных помещениях подвала МКД:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• любые виды деятельности, оказывающее вредное воздействие на человека;
• магазины бытовой химии и других товаров, представляющих опасность для человека;
• магазины по продаже синтетических ковровых покрытий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины, склады оптовой и мелкооптовой торговли;
• все предприятия и магазины с режимом работы после 23-00;
• предприятия бытового обслуживания, применяющие в работе легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов с площадью до 300 кв.м.);
• предприятия общепита и развлекательные заведения с количеством мест более 50 и площадью свыше 250 кв.м., а также любые организации с музыкальным сопровождением;
• прачечные и химчистки, рентгеновские помещения;
• производственные помещения (с отдельными исключениями).

Для подвалов нежилых здания таких ограничений практически нет, поэтому собственник может максимально эффективно использовать подземные площади. Если использование подвала не было изначально предусмотрено для торговой или иной деятельности, это можно сделать по проекту перепланировки нежилого здания или МКД.

Нормативные акты

Если будет возводиться новое здание с подвальными этажами для ведения деятельности, на них не нужно проходить отдельное согласование. Однако если собственник или арендатор решит провести работы по перепланировке в существующем доме или нежилом здании, для согласования перепланировки подвала будут применяться следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

Для согласования перепланировки в МКД столицы применяются специальные местные акты – Постановления Правительства Москвы № 508-ПП и № 432-ПП.

Простым языком

За счет подвала можно расширить площадь вспомогательных помещений, подготовить подземный этаж для офисов, торговых точек и иных вариантов ведения бизнеса. Учитывая указанные выше ограничения, подвальные помещения можно использовать:

• для парикмахерских, мелких бытовых услуг населению;
• для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров;
• для офисных помещений, коворкинга;
• для размещения склада (только в нежилых зданиях);
• для спортивных и физкультурных целей, фитнеса, йоги;
• для множества других сфер деятельности.

В нежилом здании собственник сам решает, как и для чего использовать подвал, сдавать его в аренду или использовать для своих нужд. В многоквартирных домах судьбу подвала должны решить собственники жилых и нежилых помещений. Подвалы и инженерные коммуникации относятся к общедомовому имуществу, поэтому для распоряжения ими нужно провести общее собрание, рассмотреть предложения об использовании помещений для сдачи в аренду или в иных целях.

Комментарий специалиста. Присоединить подвал к квартире первого этажа невозможно, так как у них разный правовой статус (жилое и нежилое помещение). Подвал нельзя перевести в жилое помещение, тогда как квартира может стать нежилым объектом. Если пройти эту процедуру, согласовать с собственниками МКД присоединение подвала и отдельный вход, можно существенно расширить площадь для ведения бизнеса. Подробнее о таких вариантах согласования подвала можно узнать у наших специалистов.

Использовать подвал под коммерческую или иную деятельность можно, если это не нарушит работу систем обеспечения здания

Когда требуется согласование подвала

Согласования подвала нужны при изменении его функциональных характеристик и целевого назначения:

• для предстоящей продажи подвальных помещений в нежилом здании или МКД;
• для сдачи в аренду под деятельность, не запрещенную СП и другими нормативными актами;
• для перераспределения площадей, образования новых помещений для нужно собственника или арендатора;
• для объединения подвала с нежилыми помещениями первого этажа.

В примере, указанном выше, квартиру можно объединить с частью подвального этажа только после перевода ее в нежилое помещение. Для этого также предусмотрены специальные согласования, а без одобрения общего собрания собственников МКД такую процедуру вообще невозможно провести.

Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД

В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:

• проекта реконструкции – если одновременно будут заменены или восстановлены несущие конструкции здания, либо изменены его основные характеристик (например, согласование подвала может быть связано с возведением пристройки, увеличением объема и площади здания);
• проекта перепланировки и (или) переустройства – для подготовки помещений под коммерческую или иную разрешенную деятельность, для объединения с нежилым помещением первого этажа.

В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.

Для согласования подвалов нужно обязательно спроектировать полноценную систему вентиляции

Этапы согласования подвалов

Порядок согласования подвала зависит от вида здания и типа проекта. Разберем отдельно варианты с согласованиями в нежилом здании и МКД.

Согласование подвала в нежилом здании

Решение о перепланировке и согласовании подвала в нежилом здании принимает собственник. Если такие работы нужны арендатору, он должен получить согласие собственника, прежде чем заказывать проект и приступать к строительным работам. В частном здании проект утверждает заказчик, сам нанимает подрядчика и отвечает за безопасность работ. После завершения перепланировки нужно получить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре, обносить сведения ЕГРН. Если нежилое здание находится в муниципальной собственности Москвы, процесс согласований будет отличаться:

• изначально нужно получить разрешение на перепланировку от арендодателя (для муниципальных объектов им является ДГИ);
• после оформления проектной документации ее нужно согласовать в ДГИ, а если работы будут связаны с изменением фасадов – с МосКомАрхитектурой;
• после завершения работ нужно вновь обращаться в ДГИ, получать акт приемочной комиссии;
• на заключительном этапе необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Так как при согласовании будут изменены характеристики муниципального объекта, соответствующие изменения необходимо внести в договор аренды. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору. Контроль за использованием нежилого фонда в Москве осуществляет Госинспекции по недвижимости, которая может выносить предписания при нарушениях безопасности работ.

Согласование подвала в многоквартирном доме

Процедура согласования подвала в МКД намного сложнее, что связано с повышенными требованиями безопасности. Алгоритм действия заключается в следующем:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• нужно организовать проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД (помощь в этом могут оказывать УК, ТСЖ);
• если подвальное помещение будет присоединяться к объектам первого этажа или продаваться, требуется одобрение 100% собственников;
• если перепланировка и согласование подвала нужна для сдачи в аренду или использования помещений для общих нужд жильцов, требуется одобрение не менее 2/3 собственников;
• по итогам голосования нужно оформить протокол общего собрания; , протокол и иные документы нужно направить в МосЖилИнспекцию (при запланированных работах на фасадах документы нужно согласовать с МосКомАрхитектурой);
• после завершения работ нужно вновь обратиться в МосЖилИнспекцию, получить акт приемочной комиссии;
• на заключительной стадии необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

В ходе проектирования нужно получать согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор), так как должны обеспечиваться нормы пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. Эти же требования будут проверяться при открытии бизнеса в подвальных помещениях, когда основные согласования и работы уже пройдут.

Комментарий специалиста. Положительный результат согласования в МосЖилИнспекции зависит от качества разработки проекта, профессионализма и квалификации проектировщиков. Однако для получения согласия от собственников МКД этого может оказаться недостаточным. Отрицательное решение собрания нельзя обжаловать, поэтому инициатору согласований придется искать компромиссы, договариваться с жильцами. Помощь при прохождении всех процедур окажут специалисты компании Смарт Вэй.

Для согласования подвала обычно требуется сделать отдельный выход на улицу

Какие документы нужны для согласования подвалов в нежилых зданиях и МКД

Для согласования подвалов в МКД и нежилых зданиях может потребоваться следующая документация:

• правоустанавливающие документы на здание, участок, помещения первого этажа; аренды помещений в муниципальном здании;
• проектная и рабочая документация; о состоянии несущих конструкций;
• протокол общего собрания собственников МКД; БТИ (после перепланировок в многоквартирных домах нужно внести изменения в техпаспорт БТИ);
• акт приемочной комиссии после завершения работ; (можно получить у кадастрового инженера после завершения работ).

Также в комплект документом могут входить акты, дефектные ведомости, заключения и отчеты по итогам предварительных обследований. Эти мероприятия проводятся, чтобы получить исходные данные для проектирования, выбора и обоснования решений. Помощь в подготовке всех необходимых документов окажут специалисты компании Смарт Вэй.

alt=»Приступать к строительным работам в подвале можно только после согласования проекта» width=»150″ height=»88″ /> Приступать к строительным работам в подвале можно только после согласования проекта

Как правильно разработать ТЗ на проектирование и согласование подвала

Рекомендуем сразу точно и подробно составить ТЗ на проектирование и согласование подвала, чтобы избежать проблем и отказов при прохождении обязательных процедур. Компания Смарт Вэй оказывает услуги по подготовке технического задания для любых видов проектов и работ. Мы заранее учтем все требования к содержанию проекта на согласование подвала в нежилом здании или МКД. С примером ТЗ можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Определить стоимость и сроки проектирования и согласования подвалов можно после изучения характеристик здания и его целевого назначения, требования заказчика. Чтобы уточнить предварительные цены за проектные работы и сопровождение согласований подвала, обратитесь к специалистам компании Смарт Вэй. Условия договора будут согласованы после изучения ТЗ и документов. Вы всегда можете рассчитывать на доступные цены по всем видам работ и согласований.

Примеры наших работ на проектирование и согласование подвала

Ниже представлены примеры работ по проектированию и согласованию подвалов, выполненных специалистами компании Смарт Вэй.

Пример 1. На примере ниже наши специалисты спроектировали подвал нежилого здания под винный бутик.

Пример 2. После проектирования и согласования нашими специалистами подвала в МКД, заказчик открыл там небольшой ресторан.

Проблемы и сложности при согласовании подвалов в нежилых зданиях и МКД

Самые большие сложности возникнут при согласовании подвалов в МКД, так как нередко вся процедура заканчивается на стадии отказа собственников. Вот еще несколько проблем, которые могут возникнуть при проектировании и согласованиях:

• сложности с соблюдением пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в подвальных помещениях, что обязательно проверят сотрудники МЧС и СЭС;
• необходимость проектировать перенос или изменение схемы инженерного оборудования, размещенного в подвале;
• необходимость проектировать и согласовывать отдельный вход в подвальные помещения;
• необходимость учитывать ограничения по разрешенным видам деятельности в подвалах МКД, проектировать дополнительную шумо- и звукоизоляцию.

Наши специалисты имеют опыт работы даже с самыми сложными проектами и согласованиями на подвалы. Все эти нюансы можно уточнить на предварительной консультации.

Преимущества нашей компании

С компанией Смарт Вэй сотрудничают предприниматели и коммерческие структуры, заинтересованные в получении подвальных помещений под свою деятельность. Все клиенты уже оценили преимущества проектирования и согласований через наших специалистов:

• точное соблюдение сроков, стоимость и других условий договора;
• разработка проектов с выбором максимально эффективных и безопасных решений;
• выгодные цены, которые мы предлагаем каждому заказчику.

Наши специалисты помогут пройти все согласования в максимально сжатые сроки. Еще больше информации о наших преимуществах можно получить на консультации по телефону.

Выводы

Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Что согласовать подвал под использования в коммерческих и иных целях, нужно спроектировать перепланировку, согласовать проект и провести дополнительные строительные работы.

Полный комплекс услуг по проектированию и сопровождению согласований подвала оказывает компания Смарт Вэй. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы, выберем оптимальный вариант сотрудничества!

Источник https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Источник https://smway.ru/soglasovanie-podvala-instrukcija/

Источник

Источник